ODWRÓCONY KREDYT HIPOTECZNY – NA JAKIE PUŁAPKI UWAŻAĆ?
Czym jest odwrócony kredyt hipoteczny?
Przez wiele lat nie istniało w Polsce żadne rozwiązanie, które w jakikolwiek sposób regulowałoby instytucję odwróconej hipoteki tj. tzw. odwróconego kredytu hipotecznego. Obecnie instytucja ta jest regulowana przez ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym.
Zgodnie ze wspomnianą ustawą, a dokładnie z jej art. 4, przez umowę odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy, a kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami. Kredytobiorcą może być osoba fizyczna, która jest właścicielem nieruchomości lub której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub prawo użytkowania wieczystego. Kredytobiorcą może być również osoba fizyczna będąca współwłaścicielem nieruchomości lub której przysługuje udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub w prawie użytkowania wieczystego.
A zatem, odwrócona hipoteka jest w zasadzie przeciwieństwem zwykłej hipoteki.
W klasycznej sytuacji osoba chcąca kupić mieszkanie korzysta z pomocy banku, zaciągając kredyt hipoteczny na zakup własnego lokalu. Kredyt uzyskiwany jest zazwyczaj na określony, długi okres, a bank udzielający kredytu zabezpiecza swoje interesy poprzez ustanowienie hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości. Odwrócona hipoteka działa – niemal dosłownie – w odwrotny sposób. Osoba fizyczna jest już właścicielem/współwłaścicielem nieruchomości i zawierając umowę z bankiem otrzymuje comiesięczną wypłatę określonej kwoty w zamian za przeniesienie własności nieruchomości na rzecz tego podmiotu. Przeniesienie własności lokalu następuje po śmierci dotychczasowego właściciela lokalu – strony umowy. Co ważne, wypłata kwoty nie następuje DOŻYWOTNIO (takie rozwiązanie dot. tzw. dożywotniej renty), a PRZEZ OKREŚLONY CZAS. Wydałaby się zatem, że jest to idealne rozwiązanie dla osób starszych, które mogą otrzymać dodatkowe, obok emerytury świadczenie. Nie jest to jednak rozwiązanie pozbawione wad, o których warto wspomnieć poniżej.
Procedura udzielenia odwróconego kredytu hipotecznego i obowiązki kredytobiorcy
Samo udzielanie odwróconej hipoteki również przypomina procedurę, która poprzedza przyznanie kredytu hipotecznego. Najważniejsze okażą się jednak dwa czynniki:
[1] wycena nieruchomości oraz
[2] ocena kredytobiorcy (najważniejszym czynnikiem będzie tu wiek Kredytobiorcy, jego stan zdrowia oraz miejsce zamieszkania i położenia nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie.
Należy bowiem pamiętać, że: Kredytobiorca OBOWIĄZKOWO w związku z zaciąganym odwróconym kredytem hipotecznym musi ustanowić zabezpieczenie w formie wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości! Taka jest ISTOTA tego instrumentu, regulowanego przez ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym.
Ponadto, na Kredytobiorcy ciążyć będzie obowiązek dopełnienie innych obligatoryjnych formalności, a związanych z: zawarciem umowy ubezpieczenia nieruchomości (mieszkania/domu) i chroniącej ją od zdarzeń losowych, płacenie wymaganych podatków od nieruchomości oraz utrzymywanie domu lub mieszkania w stanie co najmniej niepogorszonym, z uwzględnieniem zwykłego używania rzeczy zgodnie z ich przeznaczeniem, w szczególności Kredytobiorca będzie musiał dokonywać bieżących remontów i napraw.
PUŁAPKI (WADY) ODWRÓCONEGO KREDYTU HIPOTECZNEGO
Jak wspomniano powyżej, niestety, instytucja odwróconego kredytu hipotecznego nie jest wolna od wad i pułapek prawnych.
Wady tej instytucji dotyczą przede wszystkich długości okresu wypłaty kwoty kredytu, jak i wysokości kwoty wypłacanej w ramach umowy, która nie zawsze będzie satysfakcjonująca dla Kredytobiorcy. Należy bowiem pamiętać, że wysokość kwoty do wypłaty zależeć będzie po pierwsze od lokalizacji tj. położenia nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu (im atrakcyjniejsze położenie, tym wyższa kwota kredytu do wypłaty – a zatem na większą kwotę liczyć będzie mógł mieszkaniec stolicy, niż mieszkaniec małej miejscowości) oraz od wyceny samej nieruchomości (która sporządzana jest na zlecenie instytucji finansowej). Instytucje finansowe zapewne będą natomiast robić wszystko, aby maksymalnie obniżyć swoje zobowiązanie względem Kredytobiorcy (czyli np. postarać się o niską wycenę mieszkania) i w ten sposób zapewnić sobie większą szansę na „zarobienie” pieniędzy.
Kolejno, należy pamiętać, że lokal musi do czasu przejęcia go przez instytucje finansową pozostać w odpowiednim stanie. To ciągnie za sobą konieczność dokonywania remontów
(a zatem ponoszenia kosztów przez Kredytobiorcę). Poza tym niekiedy wymogiem zawarcia umowy odwróconego kredytu hipotecznego będzie zawarcie umów ubezpieczenia nieruchomości od następstw nieszczęśliwych wypadków, zdarzeń losowych.
Odwrócona hipoteka powoduje również, że potencjalni spadkobiercy właściciela lokalu muszą liczyć się z utratą mieszkania albo obowiązkiem spłaty wypłaconej przez instytucję finansową kwoty, jeśli spadkobiercy chcieliby zachować prawo do nieruchomości. CO WAŻNE! Spadkobiercy muszą wówczas oddać nie tylko sumę wypłacanych miesięcznie pieniędzy, ale także ODSETKI OD NICH, które przez cały czas obowiązywania umowy były naliczane, w wysokości wskazanej w umowie.
Warto też wziąć pod uwagę rodzinę. Jeśli Kredytobiorca nie mieszka sam, ale to Kredytobiorca jest właścicielem nieruchomości, to po jego śmierci osoby zamieszkałe w domu Kredytobiorcy mogą pozostać bez dachu nad głową. Jest to kwestia niezwykle istotna, gdyż decyzja o kredycie może być czasem podjęta pochopnie.
Warto zatem rozważyć wszystkie ZA i PRZECIW wspomnianej instytucji przed zwarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego. Analizując wszystkie ZA i PRZECIW najbezpieczniej jest zwrócić się o pomoc do profesjonalistów, czyli do NAS.
Podczas konsultacji wyjaśnimy nie tylko wszystkie szczegóły odnośnie samego odwróconego kredytu hipotecznego, ale doradzimy czy, i w jakiej formie jest on korzystny w indywidualnej sytuacji danego Kredytobiorcy. Korzystając z naszej pomocy możecie liczyć na profesjonalną pomoc, mówienie prostym i zrozumiałym językiem oraz pomoc ludzi podchodzących do pracy z pasją, energią i doświadczeniem.